2024年房地产测算

         评释

房地产研究是一个额外复杂的系统工程，波及国度策略、商场场所、运转模式、设想容貌、预算造价、资本用度、税收法律等等详细成分，一般公司会挑升抽出东谈主力、时分等去完成。当今数据不全的情况下只可作念有限研究，可能与骨子发生的情况有一定的差距。

本次测算还比拟相宜刻下商场经济场所和骨子客不雅情况 。

本次对三大税种中的升值税把柄策略作念了紧要融合。

本次的测算，就财务用度的扣除可能还会有变化。按照地皮升值税规章则：财务用度中的利息开销，凡冒昧按转让房地产名堂筹画分担并提供金融机构讲授的，允许据实扣除，但最高不可卓越按交易银行同类同时贷款利率筹画的金额。其他房地产缔造用度，按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的5%以内筹画扣除。凡不可按转让房地产名堂筹画分担利息开销或不可提供金融机构讲授的，房地产缔造用度按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的10以内%筹画扣除。

本次测算升值率按照4700,4500,4200，治安为20.56%，20.83%,21.12%，超出地皮升值税不卓越20%给以解任条款，齐超出未几，还有著述可知。

地皮升值税交纳实行的是预交制，预交按收到房款的1%进行预交，其他在销售完三年已后汇算清缴。 2024.9.29

河南秦怀雅苑名堂测算4700

2024-9-25测算于陕西 河南秦怀雅苑名堂测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4700元/㎡，，预收收入15891.12万元；②、地下部分交易用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元筹画，预算收入1068万元，以上收入所有为18559.12万元。

场所研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年保管在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济体式不好，商场下滑，动作一般的民营企业， 只可按保守数据来作念估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%作念研究。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务资本）/主营业务收入×100%=20%。

毛利润=主营业务收入*毛利率=18559.12*20%=3711.82万元。

净利润=毛利润-企业所得税=2783.86万元。

主营业务资本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=18559.12-*18559.12*20%=14847.30万元。

总资本：预收边界在14847.30万元。

毛利润：预算估算值3711.82万元。

总资本用度占比，其中：

1.地皮资本：27%，约4059.45万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约296.95万元。

3.建筑安设工程费：40%，约5938.92万元。 

4.基础能力用度：3%，约445.42万元。

5.市政环球能力用度：5%，约742.37万元。

6.缔造波折用度：2%，约296.95万元。

7.经管用度：1%，约148.30万元。

8.销售用度：1%，约148.30万元。

9.财务用度:6%，约890.84万元。

10税费:17%，约2524.04万元。2212.44

（1）升值税：总收入-总资本用度=3711.82*0.09=334.64万元。

（2）地皮升值额：为转让房地产所赢得的收入减除扣解雇堂金额后的余额，地皮升值税升值率筹画公式为：升值额 = 转让房地产收入 - 扣解雇堂金额，即18559.12-15393=3166.12万元。

地皮升值率 = 升值额 / 扣解雇堂金额 * 100%。筹画为20.56%。

应交交纳地皮升值税=3166.12*30=949.84万元（地皮升值额税率为*30%-60%）。

扣除缔造资本：11779.63万元，不错加计扣除20%，即为14135.56万元。

扣除用度1187.44万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）70万元。

扣解雇堂所有：15393万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3711.82*25%=927.96万元.

（4）其他税种：311.60万元（契税、地皮使用税、城建税、讲授附加税、方位讲授附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）。

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把柄《中华东谈主民共和国地皮升值税暂行条例实行笃定》的司法，房地产缔造用度是指与房地产缔造名堂关连的销售用度、经管用度、财务用度。财务用度中的利息开销，凡冒昧按转让房地产名堂筹画分担并提供金融机构讲授的，允许据实扣除，但最高不可卓越按交易银行同类同时贷款利率筹画的金额。其他房地产缔造用度，按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的5%以内筹画扣除。凡不可按转让房地产名堂筹画分担利息开销或不可提供金融机构讲授的，房地产缔造用度按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的10以内%筹画扣除。

河南秦怀雅苑名堂测算4500

2024-09-29测算于陕西  

河南秦怀雅苑名堂测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4500元/㎡，，预收收入15214.95万元；②、地下部分交易用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元筹画，预算收入1068万元，以上收入所有为17882.95万元。

场所研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年保管在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济体式不好，商场下滑，动作一般的民营企业， 只可按保守数据来作念估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%作念研究。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务资本）/主营业务收入×100%=20%

毛利润=主营业务收入*毛利率=17882.95*20%=3576.59万元。

主营业务资本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=17882.95-*17882.95*20%=14306.36万元。

总资本：预收边界在14306.36万元。

毛利润：预算估算值3576.59万元。

净利润：毛利润-企业所得税=3576.59-894.15=2682.44万元。

总资本用度占比，其中：

1.地皮资本：28%，约4005.78万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约286.13万元。

3.建筑安设工程费：40%，约5722.54万元。 

4.基础能力用度：3%，约429.19万元。

5.市政环球能力用度：4%，约572.25万元。

6.缔造波折用度：2%，约286.13万元。

7.经管用度：1%，约143.06万元。

8.销售用度：1%，约143.06万元。

9.财务用度:6%，约858.38万元。

10税费:17%，约2432.08万元。2153.85

（1）升值税：3576.59*0.09=321.89万元。

     一般征税东谈主销售不动产适用的升值税税率是9%。这是把柄最新的税收策略确定的税率，适用于一般征税东谈主销售不动产的情况。

票样:

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（2）地皮升值额：为转让房地产所赢得的收入减除扣解雇堂金额后的余额，地皮升值税升值率筹画公式为：升值额 = 转让房地产收入 - 扣解雇堂金额，即17882.95-14756.92=3126.03万元。

地皮升值率 = 升值额 / 扣解雇堂金额 * 100%。筹画为20.83%。

应交交纳地皮升值税937.81万元（地皮升值额税率为*30%-60%）。

扣除缔造资本：11302.02万元，不错加计扣除20%，即为13562.42万元。

扣除用度1144.50万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）50.00万元。

扣解雇堂所有：14756.92万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3576.59*25%=894.15万元。

（4）其他税种：278.23万元（契税、地皮使用税、城建税、讲授附加税、方位讲授附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）。

河南秦怀雅苑名堂测算4200

2024-09-29测算于陕西   

河南秦怀雅苑名堂测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4200元/㎡，，预收收入14200.62万元；②、地下部分交易用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元筹画，预算收入1068万元，以上收入所有为16868.62万元。

场所研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年保管在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济体式不好，商场下滑，动作一般的民营企业， 只可按保守数据来作念估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%作念研究。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务资本）/主营业务收入×100%=20%

毛利润=主营业务收入*毛利率=16868.62*20%=3373.72万元。

净利润=毛利润-企业所得税=3373.72-843.43=2530.29万元。

主营业务资本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=16868.62-*16868.62*20%=13494.90万元。

总资本：预收边界在13494.90万元。

毛利润：预算估算值3373.72万元。

总资本用度占比，其中：

1.地皮资本：30%，约4048.47万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约269.90万元。

3.建筑安设工程费：38%，约5128.06万元。 

4.基础能力用度：3%，约404.85万元。

5.市政环球能力用度：4%，约539.80万元。

6.缔造波折用度：2%，约269.90万元。

7.经管用度：1%，约134.95万元。

8.销售用度：1%，约134.95万元。

9.财务用度:6%，约809.69.90万元。

10税费:17%，约2294.13万元。2032.33

（1）升值税：3373.72*0.09=303.63万元。

（2）地皮升值额：为转让房地产所赢得的收入减除扣解雇堂金额后的余额，地皮升值税升值率筹画公式为：升值额 = 转让房地产收入 - 扣解雇堂金额，即16868.62-13917.73=2950.89万元。

地皮升值率 = 升值额 / 扣解雇堂金额 * 100%。筹画为21.12%。

应交交纳地皮升值税885.27万元（地皮升值额税率为*30%-60%）。

扣除缔造资本：10660.98万元，不错加计扣除20%，即为12793.18万元。

扣除用度1079.59万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）44.96万元。

扣解雇堂所有：13917.73万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3373.72 *25%=843.43万元。

（4）其他税种：261.80万元（契税、地皮使用税、城建税、讲授附加税、方位讲授附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）

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把柄《中华东谈主民共和国地皮升值税暂行条例实行笃定》的司法，房地产缔造用度是指与房地产缔造名堂关连的销售用度、经管用度、财务用度。财务用度中的利息开销，凡冒昧按转让房地产名堂筹画分担并提供金融机构讲授的，允许据实扣除，但最高不可卓越按交易银行同类同时贷款利率筹画的金额。其他房地产缔造用度，按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的5%以内筹画扣除。凡不可按转让房地产名堂筹画分担利息开销或不可提供金融机构讲授的，房地产缔造用度按赢得地皮使用权所支付的金额与房地产缔造资本金额之和的10以内%筹画扣除。